住宅瑕疵担保履行法
特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律
（以下、住宅瑕疵担保履行法）
数年前、耐震構造計算書の偽装問題が世間を騒がせたのは記憶に新しいと思います。
多数のマンションの耐震性が不足していることが明らかになり、建替えや大規模修繕が必要
となりましたが、それら瑕疵担保責任を負うべきマンション分譲業者が倒産していたり資力が
なかったりで、瑕疵担保責任が全く履行されないという事態が生じました。
そこで、新築住宅購入者を保護するため、確実に瑕疵の担保を履行してもらうために制定
されたのが、「住宅瑕疵担保履行法」です。
以下、出題ポイントです。
１．対象
対象者：宅建業者、建設業者
信託会社等で宅建業を営むものも含まれる点に注意です。
対象物：新築住宅（建設完了から１年を経過していない＋居住者がいない←両方必要）
事務所等は対象となりませんので注意です。
対象取引：宅建業者が自ら売主となり、非宅建業者が買主となる取引
賃貸の媒介は対象となりませんので注意です。
宅建業者Ａが、宅建業者Ｂの新築住宅の販売の代理や媒介を行う場合、Ａ及びＢ共に住宅
瑕疵担保履行法に基づく資力確保措置を講ずる義務がある？
→誤り：資力確保措置義務が必要なのは、売主である宅建業者Ｂのみです
２．住宅瑕疵担保責任の方法
宅建業者は、以下２種類の方法のどちらかを行わなければなりません。
供託：過去10年間の新築住宅の供給戸数に応じて算出した額を、供託所に保証金とし
て供託します。供託をした場合はその旨の届出が必要であり、届出先は免許権者です。
また、届出の時期は基準日（毎年3月31日と9月30日）から３週間以内であり、供託の
届出がない場合は、基準日の翌日から起算して50日を経過した日以降、新たに新築
住宅の売買契約をすることができなくなります。
保険契約：国土交通大臣が指定した保険法人と保険契約を締結します。保険契約は上
記基準日までに行えばよいのですが、保険の申込みは工事開始時までに申し込んでおく
必要があります。届出に関する問題は供託と同様です。
・住宅全てについて供託、全てについて保険契約はもちろん、一部を供託で残りを保険
契約という方法も可能です
・取得する新築住宅が、供託と保険どちらの資力措置がとられるかを35条の重要事項の
説明、37条書面に基づく書面の交付により買主に知らせる必要があります（保険契約の
締結が完了していない場合、当該保険契約を締結する予定及び見込みの内容の概要に
ついて説明しなければなりません）→取引主任者をもって説明する必要はありません
・供託から保険契約への変更はできますが、保険契約から供託に変更することはできない
と考えられています
３．住宅瑕疵担保責任を負う期間
引渡しから10年（10年より短い期間を定めた特約は無効）
20年まで伸長可能ですが、供託や保険契約の適用はありません。
４．住宅瑕疵担保責任の内容
無過失責任
宅建業者による売買契約においては隠れたる瑕疵のみ
買主が、住宅の構造耐力上主要な部分に隠れた瑕疵を見つけた場合、契約解除（契約を
した目的を達成できない場合）、損害賠償請求、瑕疵修補請求をすることができます。
５．監督処分
宅建業者が住宅瑕疵担保履行法の規定に違反し資力確保措置を行わない場合、指示処分
または業務停止処分の対象となります。
指示処分に従わないときは業務停止処分、業務停止処分事由に該当し情状が特に重いとき
及び業務停止処分に違反したときは免許取消処分となります。
・住宅販売瑕疵担保保証金の供託等の届出を怠った→指示処分
・住宅販売瑕疵担保保証金について不適正または虚偽の届出をした→指示処分
・契約締結までに住宅販売瑕疵担保保証金の供託に関する説明を行わなかった→指示処分
・契約締結制限があるのに新たに自ら売主となる売買契約を締結した→業務停止処分
・平成21年10月1日以降、直近の基準日までの保証金を供託していない→業務停止処分
・還付による不足額を供託していない→業務停止処分
