免許制度2
このサイトをご覧の皆さんがある一定の勉強をされている事を前提に
試験対策の要点を私なりにまとめたので、参考にして下さい。
宅地建物取引業の免許制度
免許の欠格事由
会社の役員や政令で定める使用人に欠格事由がある場合、その会社は免許の申請はできません。
欠格事由の役員とは、取締役、執行役、相談役、顧問などをいいます。
常勤、非常勤は問いません。
監査役は欠格事由の役員にあたりません。
政令で定める使用人とは、支店長などを指します。
① 未成年者
営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者は、その法定代理人(親など)が欠格事由に当たるときは、免許を受けることはできません。
※有する場合は、婚姻している未成年、法定代理人(親)に許可を得ている時など。
② 成年被後見人・被保佐人
※ 被補助人は欠格事由にはあたりません。
③ 破産者
破産手続き開始の決定があっても、復権を得れば欠格事由はなくなります。
④ 受刑者
Ⅰ 禁錮以上の刑に処せられた場合
禁錮以上の刑に処せられた場合、刑の執行が終わり、または刑の執行を受けることがなくなった日から、5年を経過しないと、免許を受けることはできません。
Ⅱ 下記の罪を犯して罰金刑に処せられた場合、刑の執行が終わり、または刑の執行を受けることがなくなった日から、5年を経過しないと、免許を受けることはできません。
下記の罪
・宅建業法の罪
・刑法の暴行罪、脅迫罪、障害罪等
・凶器準備集合及び結集罪、背任罪
・暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の罪
・暴力行為等処罰に関する法律の罪
※ 執行猶予期間が満了した場合、直ちに欠格事由ではなくなります。
※ 背任罪は、暴力的背景がないので注意。
※ 過失傷害の罰金は含まれない。
⑤ 元宅建業者の場合
ⅰ 不正の手段により免許を取得
ⅱ 業務停止処分事由に該当し、情状が特に重い場合
ⅲ 業務停止処分に違反
※ これらの事由で免許が取り消された場合、その免許の取り消しの日から5年間は欠格事由になります。
※ 宅建業者が免許を取り消される場合は色々ありますが、欠格事由になるのは、上記の3点です。
⑥ ⑤の免許取り消し処分を免れたもの
⑤の免許取り消し処分事由があるとして、免許取り消し処分の聴聞の場所及び日時の公示後、相当な理由なく、廃業等の届出をしたものは、廃業等の届出をした日から、5年間は欠格事由になります。
※ 業務停止処分事由にあたるとして、聴聞の場所と日時を公示されたあと、廃業などの届出をした人は、欠格事由にあたりません。
※ 業務停止処分を受けることはあっても、免許取り消し処分を受けることはないので、その人が廃業の届出をしても免許取り消し処分を免れるために行った行為ではない。
⑦ ⑤、⑥に該当する会社に対して、免許取り消し処分の聴聞の場所及び日時を公示した際、その日から遡って60日以内にその会社の役員であったもの
⑧ 専任の取引主任者を設置しないもの
事務所につき従業員5人に対して1人以上の専任の取引主任者を設置していない場合
免許
1.免許の更新
免許の有効期間
5年
更新申請時期
免許期間の満了日の90日前から30日前まで
更新請求後の免許期間の満了
期間満了後も引き続き有効
更新後の期間の起算日
前の免許の期間満了日の翌日から
2.宅建業者名簿の変更
変更の届出が必要な名簿の記載事項
・商号、名称
・法人の役員の氏名・個人の氏名
・法令で定める使用人の氏名
・事務所の名称と所在地
・事務所の専任の取引主任者の氏名
届け先
免許権者(国土交通大臣の場合は、主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事経由)
届出期間
変更後30日以内
★届出不要(試験の引っ掛け注意)
・兼業の種類(宅建業のほかに建設業など)に変更があっても届出は不要です。
・人物(役員、使用人、専任の取引主任者)の住所の変更があった場合は届出不要です。
※ 役員には,業務の監査権限をもつ監査役や監事等も含まれます。
3.免許証
免許の更新を怠った場合に免許証が失効しても、免許証は返納する必要はありません。
4.廃業などの届出
① 個人業者の届出期間
死亡
相続人が、その死亡を知ってから30日以内
廃業
宅建業者であったものが30日以内に(本人)
破産
破産管財人が30日以内に
② 法人業者の届出期間
合併
合併で消滅した法人の代表役員であったものが30日以内に
廃業
代表役員が30日以内に
破産
破産管財人が30日以内に。
例外
免許を得ていなくても、宅建業を行うことができる場合
1.国、地方公共団体、公庫、公社
2.信託会社(届出は必要)
3.業者が死亡や合併などの場合のみ、相続人や合併吸収した会社が
その取引の結了までは、業者とみなされる。
※ 取引の結了の範囲内で宅建業者とみなされます