指導及び監督処分基準
宅建業者及び宅建取引主任者の指導及び監督処分基準
第１章 総則
（目的）
第１ この基準は、宅地建物取引業者及び宅地建物取引主任者に対する宅地建物取引業法（昭和２７年法律第１７６号。以下「法」という。）に基づく指導及び監督処分の公正の確保と透明性の向上を図るため、必要な事項を定めることとする。
（定義）
第２ この基準において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。
(1) 宅地建物取引業者（以下「業者」という。） 法第３条第１項に規定する東京都知事（以下「知事」という。）の免許を受けている者及び国土交通大臣又は他の道府県知事の免許を受けて東京都の区域内において業務を行う者をいう。
(2) 業者による違反行為 法第６５条第１項及び同条第３項の規定による指示、同条第２項及び同条第４項の規定による業務停止及び法第６６条第１項第９号の規定による免許取消しの対象となる行為をいう。
(3) 業者への監督処分 法第６５条第１項及び同条第３項の規定による指示、同条第２項及び同条第４項の規定による業務停止及び法第６６条第１項第９号の規定による免許取消しをいう。
(4) 業者への指導処分 法第７１条に基づく指導、助言及び勧告（以下「指導等」という。）をいう。
(5) 宅地建物取引主任者等（以下「主任者」という。） 法第１８条第１項の登録を受けた者をいい、取引主任者証の交付を受けていない者を含む。
(6) 主任者による違反行為 法第６８条第１項及び同条第３項の規定による指示、同条第２項及び同条第４項の規定による事務禁止及び法第６８条の２の規定による登録消除の対象となる行為をいう。
(7) 主任者への監督処分 法第６８条第１項及び同条第３項の規定による指示、同条第２項及び同条第４項の規定による事務禁止及び法第６８条の２の規定による登録消除をいう。
(8) 主任者への指導処分 主任者への監督処分に至らない指導、助言及び勧告をいう。
（指導及び監督処分の考え方）
第３ 知事が行う業者への監督処分のうち、指示及び業務停止とすべき違反行為に対しては、原則として、別表第１の標準処分例に基づき監督処分を行うこととする。
２ 知事が行う主任者への監督処分のうち、事務禁止とすべき違反行為に対しては、原則として、別表第２の標準処分例に基づき監督処分を行うこととする。
３ 知事は、業者及び主任者への監督処分のうち、業務停止又は事務禁止とすべき違反行為の軽重及び態様、違反行為後の措置状況等を総合的に考慮して、免許取消し又は登録消除とをすることができる。
４ 知事は、業者及び主任者による違反行為の軽重及び態様、違反行為後の措置状況等を総合的に考慮した上で、監督処分に至らないと判断した場合は、必要な指導、助言及び勧告を行うことができる。
（指導及び監督処分の考え方）
第４ 知事が行う業者及び主任者への指導及び監督処分は、原則として、当該処分をしようとする日から前５年間の違反行為について行うものとする。
第２章 業者への指導及び監督処分
（法第６５条第２項第２号違反行為に対する処分）
第５ 知事は業者が、法第６５条第２項第２号及び同条第４項第２号の規定に違反する行為（以下「２項２号違反行為」という。）をした場合には、同条第２項本文又は同条第４項本文の規定により、業務停止とすることができる。
２ 業務停止期間については、別表第１に定める日数に、必要に応じ、第４項の規定による加重又は第６項の規定による軽減をして定めることとする。
３ 業者が、法第３５条第１項又は同条第２項及び第４７条第１号の規定の双方に違反する行為をした場合は、前項に規定する「別表第１に定める日数」とあるのは、「９０日」とする。
４ ２項２号違反行為が、次に掲げる加重事由のいずれかに該当するときは、業務停止期間について、別表第１に定める日数に２分の３を乗じて得た日数（その日数に１日未満の端数があるときは、これを切り捨てるものとする。以下第６項において同じ。）に加重することができる。
(1) ２項２号違反行為により発生し、又は発生が見込まれる関係者の損害の程度が特に大きい場合
(2) ２項２号違反行為の態様が、暴力的行為又は詐欺的行為によるなど、特に悪質である場合
(3) ２項２号違反行為による違反状態が長期にわたっている場合
(4) ２項２号違反行為が及ぼす社会的影響が大きい場合
(5) その他特に加重すべき特別な事情が存在する場合
５ ２項２号違反行為が次に掲げる事由のいずれかに該当するときは、法第６５条第１項又は同条第３項の規定による指示又は法第７１条に規定する指導等に軽減することができる。
ただし、営業を目的とした名義貸し（法第13条第１項）、表示又は広告を目的とした名義貸し(法第13条第２項)、重要な事項に関する故意の不告知等(法第４７条第１号)及び不当に高額の報酬の要求(法第47条第２号)については、この軽減措置を適用しないものとする。
(1) 当該２項２号違反行為による関係者の損害が発生せず、かつ、今後発生することが見込まれない場合
(2) 知事が当該２項２号違反行為の存在を覚知するまで、又は知事の指摘に応じ直ちに、業者が関係者の損害の補てんに関する取組を開始した場合であって、当該補てんの内容が合理的であり、かつ、当該業者の対応が誠実であると認められる場合
(3) 知事が当該２項２号違反行為の存在を覚知するまで、又は知事の指摘に応じ直ちに違反状態を是正した場合(関係者に損害が発生した場合は、前号の事由にも該当する場合に限る。)
６ ２項２号違反行為が、次に掲げる軽減事由のいずれかに該当するときは、業務停止期間について、別表第１に定める日数に４分の３を乗じて得た日数に軽減することができる。
ただし、次に掲げる軽減事由のいずれかに該当し、かつ第４項に掲げる加重事由のいずれかに該当するときは、第４項の規定による加重措置及びこの軽減措置は適用せず、別表第１に定める日数を適用することとする。
また、営業を目的とした名義貸し(法第１３条第１項)、表示又は広告を目的とした名義貸し(法第１３条第２項)、重要な事項に関する故意の不告知等(法第４７条第１号)及び不当に高額の報酬の要求(法第４７条第２号) については、原則としてこの軽減措置を適用しないものとする。
(1) ２項２号違反行為により発生し、又は発生が見込まれる関係者の損害の程度が軽微である場合
(2) 業者が、関係者の損害の全部又は一部を補てんした場合（前項第２号に該当する場合を除く。）
(3) その他特に軽減すべき特別な事情が存在する場合
（２項２号違反行為以外の法の規定に違反する行為に対する処分）
第６ 知事は、業者が法第６５条第２項第２号及び同条第４項第２号に掲げる規定を除く法の規定に違反する行為をした場合は、法第６５条第１項本文又は同条第３項の規定により、必要な指示をすることができる。
（他の法令に違反する行為に対する処分）
第７ 知事は、業者が業務に関し他の法令に違反する行為をした場合には、法第６５条第１項３号又は同条第３項の規定により、必要な指示をすることができる。
（他の法令に違反する行為以外の不正な行為に対する処分）
第８ 知事は、業者が関係者に損害を与え、若しくは損害を与えるおそれが大である行為、又は取引の公正を害し、若しくは害するおそれが大である行為をした場合において、当該行為の態様が２項２号違反行為と類似するものであるときは、当該２項２号違反行為に係る第５の規定に従い、法第６５条第２項第５号又は同条第４項第５号の規定により、業務停止とすることができる。
２ 前項に規定する場合を除き、知事は、業者が関係者に損害を与え、若しくは損害を与えるおそれが大である行為、又は取引の公正を害し、若しくは害するおそれが大である行為(法又はその他の法令の規定に違反する行為を除く。)をした場合には、法第６５条第１項第１号、第２号又は同条第３項の規定により必要な指示をすることができる。
ただし、関係者の損害の程度又は社会的影響の程度が大である場合、その他指示とすることが不適切と認められる特段の事由がある場合は、法第６５条第２項第５号又は同条第４項第５号の規定により、業務停止とすることを妨げない。
（指示に従わない場合等における処分）
第９ 知事は、業者が法第６５条第１項又は第３項の規定による指示の内容に従わなかった場合には、同条第２項第３号又は同条第４項第３号の規定及び別表第１に基づき１５日の業務停止とすることとする。
２ 知事が業者に対して、法第７２条第１項の規定する報告及び検査を求める場合、次のいずれかに該当する違反行為をした場合には、法第６５条第２項第４号の規定及び別表第１に基づき１５日の業務停止とすることとする。
(1) 法第７２条第１項の規定による報告提出命令に対し、報告若しくは資料の提出をせず、又は虚偽の報告若しくは虚偽の資料の提出をした場合
(2) 法第７２条第１項の規定による立入検査に対し、これを拒み、妨げ、又は忌避した場合
（免許取消し）
第10 知事は、業者が次のいずれかに該当する違反行為をした場合には、法第６６条第１項第９号の規定により、免許取消しとすることとする。
(1) 第５、第８及び第９の規定により業務停止の対象となる違反行為であって、当該違反行為の情状が特に重い場合
(2) 業務停止期間中に、処分前に締結された契約（媒介契約を除く。）に基づく取引を結了する目的の範囲内の行為を除き、宅地建物取引業に関する行為をした場合
第３章 主任者への指導及び監督処分
（１項各号違反行為に対する処分）
第11 知事は、主任者が法第６８条第１項各号に規定する違反行為（以下「１項各号違反行為」という。）をした場合には、次に掲げる事由等を総合的に考慮して、同条第１項及び同条第３項の規定により必要な指示、同条第２項及び同条第４項により事務禁止とすることができる。
ただし、業者への名義貸し（同条第１項第１号）及び他人への名義貸し（同条第１項第２号）については、原則として、事務禁止とすることとする。
(1) １項各号違反行為による関係者の損害の有無
(2) 損害の補てんに関する取組
(3) １項各号違反行為の態様及び期間
２ 事務禁止期間については、原則として、別表第２に定める日数によることとし、１項各号違反行為が、次に掲げる事由のいずれかに該当するときは、別表２に定める日数に２分の３を乗じて得た日数（その日数に１日未満の端数があるときは、これを切り捨てるものとする。以下第３項に同じ。）
(1) １項各号違反行為により発生し、又は発生が見込まれる関係者の損害の程度が、特に大きい場合
(2) １項各号違反行為による違反状態が長期にわたっている場合
(3) １項各号違反行為の態様が、暴力的行為又は詐欺的行為による等、特に悪質である場合
(4) １項各号違反行為が及ぼす社会的影響が大きい場合
(5) その他特に加重すべき特別な事情が存在する場合
３ 知事は、１項各号違反行為が、次に掲げる軽減事由のいずれかに該当するときは、事務禁止期間について、別表第２に定める日数に４分の３を乗じて得た日数に軽減することができる。
ただし、次に掲げる軽減事由のいずれかに該当し、かつ、第２項に掲げる加重事由のいずれかに該当するときは、第２項の規定による加重措置及びこの軽減措置は適用せず、別表第２に定める日数を適用することとする。
(1) １項各号違反行為により発生し、又は発生が見込まれる関係者の損害の程度が軽微である場合
(2) 主任者が、関係者の損害の全部又は一部を補てんした場合(前項第２号に該当する場合を除く。）
（1項各号違反以外の法の規定に違反する行為に対する処分）
第12 知事は主任者が法の規定（法第６８条第１項各号に掲げる規定を除く。）に違反する行為をした場合には、必要な指示を行うことができる。
（指示に従わない場合等における処分）
第13 知事は、主任者が法第６８条第１項又は同条第３項の規定による指示の内容に従わなかった場合には、同条第２項又は同条第４項の規定により、１５日の事務禁止とすることとする。
２ 知事は、主任者が法第７２条第２項の規定による報告提出命令に対し、報告若しくは資料の提出をせず、又は虚偽の報告若しくは虚偽の資料の提出をした場合には、法第６８条第２項又は同条第４項の規定により、１５日の事務禁止とすることとする。
（登録消除）
第14 知事の登録を受けている主任者が次のいずれかに該当する違反行為をした場合には、法第６８条の２第１項第４号の規定により、登録消除とすることとする。
(1) 第１１の規定により事務禁止処分の対象となる違反行為であって、当該違反行反行為の情状が特に重い場合
(2) 事務禁止に違反した場合
２ 知事は、主任者が法第６８条の２第２項第３号に該当する場合には、同項本文の規定により、登録消除とすることとする。
第４章 指導及び監督処分の手続
（一の監督処分）
第15 知事は、業者又は主任者について一の違反行為に対し監督処分をしようとするとする場合において、当該処分の内容が業務停止又は事務禁止の場合は、第１７の規定による加重の要否を判断して定めることとする。
２ 知事は、業者又は主任者について複数の違反行為に対し一の監督処分をしようとする場合（指示及び業務停止又は事務禁止を同時にする場合を含む。以下同じ。）は、第１６の規定により業務停止期間又は事務禁止期間の調整を行った上で、第１８第２項及び第３項の規定により業務停止又は事務禁止の一つの監督処分を行うこととする。
（業務停止期間及び事務禁止期間の調整）
第16 知事が、業者又は主任者に対して複数の業務停止相当又は事務禁止相当の違反行為に対し一の監督処分をしようとする場合においては、業務停止期間及び事務禁止期間については、次の(1)又は(2)の日数のうち、より短期である日数とする。
(1) 業者又は主任者の各違反行為に対する業務停止期間又は事務禁止期間のうち最も長期であるものに、２分の３を乗じて得た日数（その日数に１日未満の端数があるときは、これを切り捨てるものとする。）
(2) 業者又は主任者の各違反行為に対する業務停止期間又は事務禁止期間を合計して得た日数
２ 前項(1)の場合において、当該複数の違反行為（直接取引に係る違反行為に限る。）が複数の取引に係るものであるときにおける前項(1)の規定の適用については、同規定中「２分の３」とあるのは、「２」とする。
（違反行為を重ねて行った場合の加重）
第17 法第６５条第２項又は同条第４項の規定による業務停止をしようとする場合に おいて、当該処分の対象である違反行為のあった日（複数の違反行為に対し一の監督処分をしようとする場合にあっては、当該複数の違反行為のうち最も早期に発生した違反行為のあった日）前５年間に、当該業者が同条第１項若しくは同条第３項の規定による指示又は同条第２項若しくは同条第４項の規定による業務停止を受けていたときは、業務停止期間について、別表１に定める日数（第１６の規定による業務停止期間の調整が行われたときは、当該調整後の日数）に２分の３を乗じて得た日数（その日数に１日未満の端数があるときは、これを切り捨てるものとする。）に加重することとする。
２ 法第６８条第２項又は同条第４項の規定による事務禁止をしようとする場合において、当該処分の対象である違反行為のあった日（複数の違反行為に対し一の監督処分をしようとする場合にあっては、当該複数の違反行為のうち最も早期に発生した違反行為のあった日）から前５年間に、当該業者が同条第１項若しくは同条第３項の規定による指示又は同条第２項若しくは同条第４項の規定による事務禁止を受けていたときは、事務禁止期間について、別表第２に定める日数（第１６の規定による事務禁止期間の調整が行われたときは、当該調整後の日数）に２分の３を乗じて得た日数（その日数に１日未満の端数があるときは、これを切り捨てるものとする。）に加重することとする。
（処分の方法）
第18 知事は、主たる事務所のほかに事務所を設ける業者に対して業務停止をしようとする場合においては、すべての事務所の業務の停止を命じることができる。
２ 知事は、法第６５条第１項又は同条第３項の規定による指示及び同条第２項又は同条第４項の規定による業務停止を一の監督処分によりしようとする場合には、当該指示に係る指示書及び当該業務停止に係る業務停止命令書の双方を交付することとする。
３ 知事は、法第６８条第１項又は同条第３項の規定による指示及び同条第２項又は同条第４項の規定による事務禁止を一の監督処分によりしようとする場合には、当該指示に係る指示書及び当該事務禁止に係る事務禁止命令書の双方を交付することとする。
４ 知事は、法第６５条第１項又は同条第３項の規定による指示又は同条第２項又は同条第４項の規定による業務停止をした場合においては、指示書に記載された内容に関する業者の実施状況について、必要に応じて、報告を求め、又は検査その他の所要の措置を講ずることとする。
なお、法第７１条の規定による勧告書についても同じとする。
５ 知事は、法第６５条第２項又は同条第４項の規定による業務停止をしようとする場合には、直ちに業務を停止させなければ関係者の新たな損害が発生するおそれが大であるとき、その他直ちに業務を停止させることが必要な特段の事情がある場合を除き、原則として、業務停止命令書の到達した日の翌日から起算して１４日を経過した日を、業務停止の開始日として指定することとする。ただし、広告の撤収、関係者への連絡その他業者による業務停止に向けた準備行為に１４日以上要すると見込まれる場合又は送達手続上異なる定めとする必要がある場合は、この限りでない。
６ 知事は、法第６８条第２項又は同条第４項の規定による事務禁止をしようとする場合には、直ちに事務を禁止させなければ関係者の新たな損害が発生するおそれが大であるとき、その他直ちに事務を禁止させることが必要な特段の事情がある場合を除き、原則として、事務禁止命令書の到達した日の翌日から起算して１４日を経過した日を、事務禁止の開始日として指定することとする。
７ 知事は、業者又は主任者に業務停止又は事務禁止をしようとする場合においては、原則として、宅地建物取引業又は主任者の全部の業務又は事務を対象とすることとする。
（業務停止期間中において禁止される行為及び許容される行為）
第19 法第６５条第２項又は同条第４項の規定による業務停止を受けた業者は、業務停止期間中において、業務停止の開始日前に締結された契約（媒介契約を除く。）に基づく取引を結了する目的の範囲内の行為を除き、宅地建物取引業に関する行為はできないこととする。
２ 前項に基づき、業務停止期間中において禁止される行為を例示すると、次のとおりとなる。
(1) 広告（広告媒体の種類にかかわらず、名称又は所在地の表示等により宅地又は建物が特定可能な形で表示されているものに限る。）、宅地建物取引業の取引に関する電話照会に対する応対及び来客対応
(2) 媒介契約の締結及び更新並びに業務停止の開始日前に締結された媒介契約に係る業務の処理（業務停止の開始日前に締結された契約（媒介契約を除く。）の履行のため必要であることが明らかな媒介契約の更新及び媒介契約に係る業務の処理を除く。）
(3) 申込証拠金の受領、契約の締結の申込みに対する承諾又は拒否の意思表示
(4) 宅地又は建物の売買、交換又は賃貸（自ら賃貸する場合を除く。）に関する契約の締結
３ 第１項に基づき許容される行為を例示すると、次のとおりとなる。
(1) 業務停止の開始日前に締結された契約（媒介契約を除く。）に基づく取引を結了する目的の範囲内の行為（物件の登記、引渡し等）
(2) 宅地又は建物を自ら賃貸する行為
(3) 宅地の造成工事又は建物の建築工事、物件に係る建築確認又は開発許可の申請、資金の借入れ
第５章 その他
（処分内容の公表）
第20 知事は、指示、業務停止及び免許取消しをしたときは、次に掲げる事項について公表することとする。
(1) 当該処分をした日
(2) 当該処分を受けた業者の商号又は名称、主たる事務所の所在地、代表者の氏名、免許番号
(3) 当該処分の内容
(4) 当該処分の理由
（処分の保留）
第21 知事は、次に掲げる場合には、必要と認められるまでの間、処分を保留することができる。
(1) 司法上の捜査が行われ、又は書類送検、起訴等がなされた場合
(2) 取引の関係者を保護するため特に必要があると認められる場合
(3) 当事者が、民事訴訟等により係争中であり、その結果により判断する必要があると認められる場合
（指導及び監督基準に定めのない違反行為）
第22 この基準に定めのない違反行為については、法の規定に基づいて処理する。
（施行細則）
第23 この基準の施行に関し必要な事項は、都市整備局住宅政策推進部不動産業課長が定める。
附則
この基準は、平成２１年４月１日から施行する。
