８種制限
８種制限:業者の自らの売主の制限
宅建業者（プロ）が自ら売主となり、一般人（アマ）が買主となる
取引の場合のみの制限。
１．自己の所有に属さない物件の売買
① 他人物売買
※例外…宅建業者が目的物を取得する契約（予約を含む）を締結している場合は例外です。ただし、停止条件付契約は除きます。
② 未完成物件の売買
※例外…手付金等の保全措置を講じている場合
２．所有権留保等
宅建業者が登記名義を自分の名義にしたままにすることは禁止されています。宅建業者は物件を買主に引き渡すときまでに、登記の移転をしなければなりません。
※例外…代金の受領が代金の3/10以下の場合は除く
３．瑕疵担保責任の特約
民法では「知ってから1年以内」と時間的に不確定な事情があり不安定
↓
時間的に確実な事情へ
↓
宅建業法では、「引渡しから2年以上」という特約を有効とした。
つまり…
引渡しから2年以上とする特約→有効
それ以外の買主に不利な特約→無効→民法の原則へ
４．損害賠償額の予定
債務不履行による損害賠償額を予定する場合、損害賠償額の予定について代金の額の2割を超えるとその超えた部分は無効になります。
損害賠償の額の予定と違約金を定めるとき、これらを合算した額が代金額の10分の2を超える定めをすることはできません。
５．手付の規制
宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際し、手附を受領したとき、その手附がいかなる性質のものであっても、当事者の一方が履行に着手するまでは、買主は、その手附を放棄して、当該宅地建物取引業者は、その倍額を償還すれば、当該契約の解除をすることができる。
手附金の額は代金の2割までは有効ですが、2割を超えるとその部分は無効になります。
６．クーリングオフ
クーリング・オフとは、買主に与えられた「契約を解除する」権利です。
民法の原則として、一度締結された契約を一方的に解除することはできません。
しかしこの原則を貫くと、買主にとって非常に酷な場面が発生することがあります。
例えば、非常に口の達者な営業マンに早口でまくしたてられ、気づいたら契約していた、など、
業者と消費者の間には知識等に格差があり、平等の条件で納得して契約していないケース
が多々あります。
そこでその解決策として、消費者を守るために民法よりも優先する特別法で
クーリング・オフという権利を定めました。
クーリング・オフ（ Cooling-off ）＝頭を冷やして考えなおす、という意味です。
しかし、全ての契約がクーリング・オフできるわけではありません。
まず、宅建業者自らが売主となって宅地や建物を販売する場合に限られる、
という大前提はしっかり頭の中に入れておいてください。
では、クーリング・オフができるケースやその効果など、順番に見ていきましょう！
■場所
宅建業者が自ら売主となる宅地建物の売買契約において、事務所等以外の場所で買受
けの申込みまたは売買契約を締結した者は、申込みの撤回または契約の解除を行うことが
できます。
つまりここでは、「事務所等」とはどのような場所なのかを覚えておいてください。
以下、クーリング・オフができなくなる事務所等の場所です。
１．事務所
２．専任の取引主任者の設置義務がある（実際にいたかどうかは関係ない）、
→継続的に業務を行うことができる事務所以外の施設
→土地に定着した一団の宅地建物の分譲を行う際の案内所（モデルルーム等）
→土地に定着した宅地または建物の売買契約に関する説明をした後、展示会その他
これに類する催しを実施する場所
３．他の宅建業者に媒介や代理を依頼した場合、その宅建業者の上記１または２の場所
４．買主から申し出た場合、買主の自宅や勤務先
買主自らが事務所等に出向いて契約をしたのなら、購入の意思が安定しているということですね。
ちなみに買受けの申込みを事務所で行い、事務所等以外で契約締結した買主も、
クーリング・オフの適用要件から外れてしまいます。
逆に、事務所等以外で買受けの申込みを行い、
事務所で契約締結をした買主は、クーリング・オフが可能となります。
最初の申込みをどこで行ったかで判断するわけです。
■時期
買主が宅建業者より「クーリング・オフができる旨およびその方法」を書面で告げられた日
から８日以内。
８日間を経過したときは、買主の購入意思が固まったと考え、クーリング・オフは
できなくなります。宅建業者が告知をしてこない場合、いつまでもクーリング・オフが
可能となります（実際にはあり得ませんが）。
■履行
宅地建物の引渡しを受け、かつ、代金の全額を支払った場合、
クーリング・オフはできなくなります。
「かつ」ですので、引渡しを受けただけではまだクーリング・オフは可能です。
また「引渡し」ですので、移転登記を受けただけではまだクーリング・オフは可能です。
更に「代金全額」ですので、代金の一部を支払ったに過ぎない場合はまだクーリング・オフ
は可能です。
■方法
クーリング・オフは必ず、書面によって行います。
そしてその効力は書面を発したときに生じます。
相手方に届くまでもなく、ポストに入れてしまえば申込みの撤回や契約解除の効果が発生します。
意思表示の効力は相手方に到達したときに発生するという到達主義に対する例外ですので、
これは必ず覚えておいてください。
■効果
クーリング・オフがなされた場合、宅建業者は、受け取っていた手付金その他の金銭を
すみやかに買主に返還しなければなりません。
また、撤回や解除に伴う損害賠償や違約金の支払いを請求することもできません。
最後に一つ、これも覚えておいてください。
宅建業者は、買主のクーリング・オフの権利を奪うことはできず、クーリング・オフの
規定に反する特約で、買主に不利なものは無効となります。
（事務所以外の場所で契約をしても解除不可、など）
クーリング・オフとは、あくまでも買主のために与えられた特別な権利ということです。
７．手付金等の保全措置
下記の場合は手付金の保全措置が必要になります。
未完成物件では
代金額の５％または1,000万円を超える手付金等
完成物件では
代金額の10％または1,000万円を超える手付金等
※買主へ登記がなされたときは、手付金の保全措置は不要です。
８．割賦販売契約の解除
賦払金の支払義務が履行されないとき、30日以上の相当の期間を定めて、その支払いを書面で催告し、その期間内に履行されないとき、支払の遅滞を理由として、契約の解除をし、又は支払時期の到来していない賦払金の支払を請求することができます。
